Veel huurders in Nederland huren inclusief. Oók de huurders van kantoren en andere bedrijfsruimten. De kosten voor nutsvoorzieningen – gas, water en elektra – zitten dan bij de huur in. Het is de verhuurder die een contract heeft met de energieleverancier en de kosten daarvan doorberekent in de huur. Een prima constructie voor zolang de prijzen van energie stabiel zijn. Daarmee voelt u ‘m aankomen: vele verhuurders zitten met die energiekosten in hun maag en willen die tussentijds doorberekenen aan hun huurders. Kan dat zomaar? En wat zegt het contractenrecht daarover? En de overheid?

Wanneer de huur inclusief is, worden de nutsvoorzieningen meestal in de servicekosten meegenomen. Een deel van de huur waarin bijvoorbeeld ook de kosten voor schoonmaak en onderhoud van gedeelde ruimtes zijn opgenomen. Het contractenrecht biedt twee partijen zelf veel vrijheid om samen voorwaarden af te spreken. In het geval van een huurcontract voor het huren van een woning stelt de wetgever veel aanvullende eisen. Deze bepalen in de praktijk wat wel en niet mag wat het verhogen van huren betreft. Bij zakelijke huurcontracten werkt dit anders. 

Huur verhogen

Een belangrijk juridisch verschil tussen woonruimtes en ruimtes voor zakelijk gebruik, betreft tussentijdse huurverhogingen. Bij woonruimte mag de verhuurder tussentijds de huur verhogen, maar is hierbij gebonden aan beperkte wettelijke speelruimte. Waaronder ook een specifieke definitie van wat onder servicekosten verstaan wordt en hoe deze mogen worden doorberekend. Deze helderheid biedt de wet niet in relatie tot servicekosten bij zakelijke huurcontracten. 

Een ander verschil zit hem in tussentijdse huurverhogingen. Waar deze bij woonruimtes onder voorwaarden zijn toegestaan, is dat bij zakelijke huurcontracten in beginsel niet het geval. Uitsluitend wanneer huurverhogingen in het huurcontract zijn opgenomen, kan de verhuurder tussentijds de huur verhogen. Huurcontracten worden veelal voor bepaalde tijd aangegaan. Bij een eventuele verlenging van het huurcontract, kan de huursom worden herzien. 

Servicekosten verhogen

Bij de huurcontracten van zakelijke ruimtes bevinden servicekosten zich in een grijs gebied. In beginsel definieert de wet niet wat hieronder dient te worden verstaan, in de praktijk hanteren verhuurders hun eigen definities. Zij berekenen kosten voor bijvoorbeeld energie, schoonmaak en onderhoud van voorzieningen in en rond het pand door aan hun huurders. Daarbij zijn ze echter niet altijd transparant over die kosten, waar verhuurders van woningen daartoe een expliciete wettelijke verplichting hebben. 

Bij geschillen over de (tussentijdse) verhoging van de servicekosten, tellen de specifieke omstandigheden en bepalingen in het huurcontract. Daarin kan bijvoorbeeld gespecificeerd worden dat bepaalde kosten voor rekening van de huurder zijn. Als de verhuurder kan aantonen dat deze kosten tijdens de looptijd van het contract hoger geworden zijn, zal er vaak grond bestaan om de tussentijdse verhoging van de servicekosten rechtmatig te achten. Zijn die bepalingen er niet of is de taal in het contract voor meerdere uitleg vatbaar? Dan kan de huurder zich beroepen op een vaste huursom die tijdens de looptijd van het contract niet zomaar kan worden gewijzigd. 

Geschil om huurverhoging?

Rondom huren en huurverhogingen kunnen geschillen ontstaan. Zeker nu er sprake is van hoge inflatie en kosten daadwerkelijk toenemen. Bent u verhuurder? Dan heeft u wellicht vragen over de mogelijkheden deze door te berekenen. Bent u huurder van een zakelijk pand? Wellicht heeft u te maken met een eenzijdige verhoging van de servicekosten en vraagt u zich af of dat rechtmatig is. Schravenmade Advocaten staat huurders en verhuurders bij in het halen van hun recht. Dat betekent in de praktijk dat we, op basis van het contractenrecht, helderheid brengen zodat een geschil vaak wordt opgelost in onderlinge overeenstemming tussen de huurder en verhuurder.